Una recente sentenza del Consiglio di Stato n. 8072 dell’8 ottobre 2024 è riuscita a fare luce sulla distinzione tra difformità edilizie totali e parziali, riempiendo così un vuoto legislativo nel d.P.R. n. 380/2001, noto come Testo Unico Edilizia. Nonostante l’enorme divario tra la normativa attuale nel settore edilizio e la realtà dei beni immobili (nonché le nuove esigenze sociali ed economiche), il Legislatore ha cercato sempre di intervenire aggiustando un abito del quale non si intravede più il tessuto originale.

Nel susseguirsi di queste modifiche e complessità all’interno del Testo Unico Edilizia, spesso si è cercato di introdurre principi consolidati della giurisprudenza amministrativa che nel frattempo erano intervenuti per chiarire concetti rimasti oscuri per anni. A volte, ci sono stati interventi di modifica che, invece di “semplificare”, hanno solo complicato il lavoro nel settore delle costruzioni. Questo è quello che sta succedendo dopo la “semplificazione” introdotta dalla Legge n. 105/2024, la quale convertiva il D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa). Nel caso presente, ci sono evidenti complicazioni nella formulazione di alcuni articoli del Testo Unico Edilizia (TUE) modificati e/o integrati dal Decreto Salva Casa. Ad esempio, la nuova definizione di “stato legittimo” e le incertezze riguardanti l’attestazione della “data” di realizzazione di un intervento secondo gli articoli 34-ter e 36-bis, quando non è possibile attestare l'”epoca di realizzazione”. Tra le complessità più rilevanti, c’è sicuramente la nuova sanatoria semplificata, disciplinata dall’articolo 36-bis del TUE, che può essere utilizzata per regolarizzare “parziali difformità” e variazioni essenziali.

Il Consiglio di Stato nel riproporre la normativa, chiarisce il concetto di parziale e totale difformità.

DIFFORMITA EDILIZIE IL CONSIGLIO DI STATO

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Il certificato di agibilità è un documento fondamentale nel contesto edilizio italiano, che attesta la conformità di un immobile alle normative vigenti in materia di sicurezza, salubrità e igiene. La recente sentenza del Consiglio di Stato, numero 7740/2024, ha portato una significativa novità interpretativa: il certificato di agibilità può ora essere considerato un indicatore della regolarità urbanistica di un edificio. Questo rappresenta un cambiamento rispetto alla precedente comprensione, dove il certificato era inteso principalmente come attestazione della salubrità e sicurezza dell’immobile, senza implicazioni dirette sulla sua regolarità urbanistica. La decisione di Palazzo Spada stabilisce che se un certificato di agibilità viene rilasciato, si presume che l’immobile sia conforme anche alle norme edilizie e urbanistiche, poiché il titolo abilitativo collegato, che ne ha consentito la costruzione o la trasformazione, è stato rispettato.

Letteralmente, “non è corretto affermare che il certificato di agibilità di un immobile non offra la prova che il bene è regolare sotto un profilo urbanistico ed edilizio; il Comune non potrebbe rilasciare un certificato di agibilità che presuppone la salubrità dell’immobile se vi fosse un’illegittimità sul piano edilizio”.

Questo orientamento giurisprudenziale apre nuove prospettive per i proprietari di immobili e gli operatori del settore, offrendo una maggiore certezza legale e potenzialmente riducendo le controversie relative alla regolarità edilizia degli edifici. Tuttavia, è importante notare che la sentenza va interpretata nel contesto del caso specifico, e non elimina la possibilità per gli uffici comunali di contestare successivamente eventuali difformità rispetto al titolo edilizio.

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LA CORTE COSTITUZIONALE ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 7, terzo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie), nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire.

Inoltre  ha dichiarato inammissibili le questioni di legittimità costituzionale dell’art. 31, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, recante «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)», sollevate, in riferimento agli artt. 3, 24, 42 e 117, primo comma, della Costituzione, quest’ultimo in relazione all’art. 1 del Protocollo addizionale alla Convenzione europea dei diritti dell’uomo, dalla Corte di cassazione, sezioni unite civili, con l’ordinanza indicata in epigrafe;
Ha poi dichiarato, in via consequenziale, ai sensi dell’art. 27 della legge 11 marzo 1953, n. 87 (Norme sulla costituzione e sul funzionamento della Corte costituzionale), l’illegittimità costituzionale dell’art. 31, comma 3, primo e secondo periodo, del d.P.R. n. 380 del 2001, nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto a favore del creditore, non responsabile dell’abuso edilizio, in data anteriore alla trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire.

Corte Costituzionale

SENTENZA N 160_2024