Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 3666 del 10 maggio 2021) è intervenuta sul concetto di tolleranza costruttiva e sugli effetti nel caso sia superato il margine di tolleranza del 2% previsto dall’art. 34-bis del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Il Consiglio di Stato ha ammesso che “Il mero superamento della soglia di tolleranza del 2% non risulta sufficiente a configurare una variazione essenziale“. Il Testo Unico Edilizia, infatti, parla spesso di variazione essenziale senza definirne i margini di applicazione, lasciando alla Regioni il compito di definirli.

DOSSIER_TOLLERANZE_ASSOCIATI

GAZZETTA UFFICIALE

DL-77-2021

IL SUPERBONUS SEMPLIFICATO NEL DECRETO 77/2021

Il Decreto  legge n.77/2021 recante la governance del PNRR e le prime misure di rafforzamento delle strutture amministrative e di snellimento delle procedure (semplificazioni), ha apportato delle modifiche al Superbonus. Lo stesso  è stato esteso agli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche ed alle strutture socio-sanitarie. Tutti gli interventi del Superbonus inoltre, sono classificabili come manutenzione straordinaria soggetta a CILA.

Le novità

Il decreto semplificazioni prevede infatti al “Capo VII – Efficientamento energetico”, articolo 33, alcune misure di semplificazione in materia di incentivi per l’efficienza energetica e rigenerazione urbana.

In particolare si prevedono delle modifiche all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77.

L’art.33 del nuovo DL apporta le seguenti modificazioni al Superbonus:

• prevista la detraibilità al 110% per interventi di abbattimento delle barriere architettoniche che vengono chiaramente inclusi tra gli interventi trainati;
• esteso il Superbonus a collegi, convitti, conventi, strutture sanitarie e caserme che eroghino servizi socio-sanitari e assistenziali;
• sancito, a livello nazionale, che tutti gli interventi al 110% (tranne quelli di demolizione/ricostruzione) costituiscono manutenzione straordinaria e sono soggetti a CILA.

Barriere architettoniche

Al comma 4 dell’art. 119 del decreto Rilancio, che regolamenta il sismabonus e l’ecobonus al 110%, è aggiunto il seguente paragrafo:

Tale aliquota si applica anche agli interventi previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni ed a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi indicati nel primo periodo e che non siano già richiesti ai sensi del comma 2 della presente disposizione.

Si evidenzia, che l’art. 16-bis del DPR 917/1986 riguarda la detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici.

La lettera e) del suddetto articolo 16-bis, nello specifico, si riferisce agli interventi  finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità.

E’ da considerarsi quindi, che gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche sulle parti comuni condominiali sono considerati interventi trainati e si potranno detrarre con l’aliquota al 110%.

Va infatti ricordato che già nella legge di Bilancio 2021 era stata estesa la possibilità di detrarre le spese di abbattimento delle barriere architettoniche con il Superbonus, tuttavia non erano stati chiariti alcuni aspetti, tra cui se tali interventi fossero da considerarsi “trainanti” o “trainati”.

Inclusi gli immobili per servizi socio-sanitari e assistenziali

Il DL semplificazioni 2021 introduce dopo il comma 10, il seguente comma 10-bis:

Il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ai sensi dell’articolo 120-sexiesdecies del dlgs n. 385/1993, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che siano in possesso dei seguenti requisiti:

1. svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica;
2. siano in possesso di immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito. Il titolo di comodato d’uso gratuito è idoneo all’accesso alle detrazioni di cui al presente articolo, a condizione che il contratto sia regolarmente registrato in data certa anteriore all’entrata in vigore della presente disposizione.

In pratica potranno accedere al Superbonus le attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali, rientranti nelle categorie catastali:

• B1 – Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanatrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme;
• B2 – Case di cura e ospedali, poliambulatori, fabbricati di proprietà dell’I.N.P.S. adibiti a sanatori antitubercolari, preventori, convalescenziari, ecc.;
• D4 – Case di cura ed ospedali, poliambulatori (quando abbiano fine di lucro).

Inoltre, per il calcolo della spesa massima agevolabile, si fa un rapporto con la superfice media.

Interventi classificati come manutenzione straordinaria e soggetti a CILA

Il comma 13-ter dell’art. 119 del decreto Rilancio è sostituito dal seguente:

Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA).

Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del dPR 6 giugno 2001, n. 380.

Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del dPR n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

1. mancata presentazione della CILA;
2. interventi realizzati in difformità dalla CILA;
3. assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
4. non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

In pratica, onde evitare le diverse e contrastanti interpretazioni da parte degli enti locali, viene stabilito che tutti gli interventi detraibili al 110%, ad eccezione di quelli di demolizione e ricostruzione, sono classificabili come “manutenzione straordinaria” e sono soggetti alla sola presentazione della CILA.

Viene inoltre stabilito che non è più necessaria l’attestazione dello stato legittimo da parte dei tecnici, tuttavia “Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”.

Il DL 77/2021 infine chiarisce che restano in ogni caso fermi gli oneri di urbanizzazione dovuti in base alla tipologia di intervento proposto.

AGENZIA DELLE ENTRATE – TERRITORIO

A seguito di richiesta da parte del Collegio Geometri della Provincia di Modena di chiarimenti n merito ad eventuali procedure di accatastamento su immobili oggetto di interventi di qualificazione si riporta di seguito la risposta dell’Agenzia; seguono inoltre segnalazioni da seguire sulla presentazioni delle pratiche DOCFA.

In merito alla sua richiesta si precisa che tali interventi risultano rilevanti ai fini del classamento solo se comportano l’attribuzione di una nuova categoria e/o classe rispetto a quella già in atti. Ad esempio un intervento di riqualificazione di questo tipo su una tipologia A/4, determina  sicuramente la necessità di rivedere il classamento.

E’ comunque responsabilità del professionista dichiarare lo stato di fatto dell’immobile e rilevare se si tratta di una manutenzione ordinaria che non comporta generalmente variazioni di classamento oppure straordinaria.

In secondo luogo relativamente al colloquio intercorso oggi faccio presente le criticità che ho riscontrato in questo periodo lavorativo a Modena e gli eventuali consigli che mi sento di dare:

• Sono presenti parecchie pratiche DOCFA con ‘divisioni fittizie’ (non frazionamento) soprattutto unità a destinazione speciale (capannoni’ che vengono suddivisi con tratteggio e privi di tramezzature) e conseguente riduzione di rendita rispetto al pregresso, senza tener conto della definizione di unità immobiliare prevista dal DM 28/98;
• Altra problematica sul tema riguarda ad esempio fusione di due  unità abitative con accesso da scala comune , dove si evidenzia che di fatto vi sono due cucine ecc quindi mantenendo l’autonomia funzionale e reddituale delle unità originarie;

In  tali casi viene apposta l’annotazione ‘planimetria inaccettabile’ comportando un aggravio di lavoro per l’ufficio e soprattutto una problematica per l’utenza esterna, pertanto al fine di evitare questo aspetto è utile seguire un comportamento deontologicamente corretto, ciò non toglie che  se una rendita è completamente errata è  possibile predisporre un’istanza in autotutela richiedendo la revisione del classamento (apportando quindi  nuovi elementi come previsto dalla normativa in materia), e documentando il tutto con relazione e foto. Le rendite eventualmente riviste  avranno decorrenza ex nunc.

Ed inoltre:

• Evitare che vi siano vani interclusi accessibili solo da altre unità immobiliari e dichiarati separatamente;
• Altra fattispecie ricorrente: aree cortilive esclusive (es. abitazione e garage) dichiarate come BCNC;
• L’elenco subalterni non aggiornato in caso di soppressione dell’unità;
• Presentazione di dichiarazione DOCFA con richiesta di ruralità: autocertificazione- per i fabbricati strumentali di cui al punto 1 occorre sempre allegare l’eventuale contratto di affitto mentre per i fabbricati strumentali di cui al comma 3 dell’articolo 2135 C.C. di cui al punto 5 dell’autocertificazione, occorre allegare la dichiarazione circa la prevalenza dei prodotti trattati (es. acetaia) – mentre riguardo agli agriturismi (punto 6) è necessario allegare oltre alla dichiarazione circa la prevalenza dei prodotti trattati anche la certificazione dell’Organo competente
• In caso di planimetria non reperibile in archivio l’Ufficio segue le disposizioni di cui alla nota 89770/05 in allegato
• E’ consigliabile al fine di una corretta disanima della pratica nel caso di cambio di destinazione d’uso (ad esempio da autorimessa a deposito o da negozio ad autorimessa etc. ) allegare la documentazione fotografica relativa allo stato dei luoghi;
• In merito all’invio delle istanze si ricorda che le tempistiche previste per l’espletamento delle stesse  sono di 20 giorni lavorativi (quindi circa un mese) per le istanze di rettifica / correzione mentre 60 gg. per le istanze di autotutela, pertanto si prega  di inviare una sola istanza per mail o per pec, allegando il relativo modello unico reperibile sul sito dell’ AdE corredata di delega e documento di identità e di inviare eventuali solleciti solo successivamente alla scadenza di detti termini.

Il Capo Area SCC

Elisabetta Pighi

89770-2005