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CASSAZIONE
Con la Sentenza (Civ. Ord. Sez. 6, n. 3674,), la Corte di Cassazione ha ulteriormente definito la tematica relativa ai “gravi difetti dell’opera”, con cui – ai sensi dell’art. 1669 del Codice Civile – si indicano le alterazioni che, anche se riguardano soltanto una parte della costruzione, incidono sulla sua funzionalità globale.
La Cassazione ha ribadito che i gravi difetti consistono “in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura”. Sono rilevanti sotto questo profilo anche vizi non “totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile” – come quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità – o incidenti soltanto su parti comuni dell’edificio. La Corte ha specificato inoltre che il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti “decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale”.
CASSAZIONE
La Corte di cassazione con l’ordinanza 6500 del 6/3/2019 ha accolto il ricorso presentato dagli eredi di un contribuente contro la sentenza con cui la Commissione tributaria regionale si era pronunciata relativamente a due avvisi di accertamento ICI (ora IMU) originariamente notificati al loro de cuius, proprietario di un terreno edificabile che aveva pagato l’imposta come se l’appezzamento fosse agricolo.
Quest’ultimo aveva impugnato i detti avvisi davanti alle Commissioni tributarie ma non aveva ottenuto ragione in nessuno dei due gradi del giudizio. Nelle more della fase di appello, inoltre, il contribuente era deceduto.
Successivamente, i suoi eredi avevano adito la Corte di legittimità, avanzando, tra gli altri motivi, una censura riferita alle sanzioni applicate, dagli stessi ritenute non dovute.
La sezione tributaria della Cassazione ha spiegato che le sanzioni pecuniarie amministrative previste per la violazione delle norme tributarie hanno carattere afflittivo, onde devono inquadrarsi nella categoria dell’illecito amministrativo di natura punitiva, disciplinato dalla legge 689/81, essendo commisurate alla gravità della violazione ed alla personalità del trasgressore, con la conseguenza che ad esse si applica il principio generale sancito dall’art. 7 della legge n. 689, secondo cui l’obbligazione di pagare la somma dovuta per la violazione non si trasmette agli eredi.
Nel merito, invece, i giudici hanno dato ragione alle Entrate ricordando che ai fini Ici-Imu un’area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo; ciò determina quella che può considerarsi una vera e propria «impennata» di valore rilevante ai fini fiscali. Ora la Corte ha chiuso la controversia sulla vicenda decidendo nel merito il ricorso. I tre figli del contribuente dovranno dunque pagare l’imposta chiesta dal comune di Roma ma non le sanzioni.
Cassazione
Se l’acquirente di un immobile, sfornito di rendita catastale definitiva e per il quale viene indicata la sola rendita proposta, richiede la determinazione dell’imposta di registro in base al prezzo-valore, non è necessaria la formale istanza di valutazione automatica, in quanto è già implicita nella domanda di applicazione della disciplina del prezzo-valore. Se, a seguito di verifica, risulta una rendita effettiva maggiore rispetto a quella proposta, l’ufficio potrà recuperare la maggiore imposta dovuta con gli interessi, senza irrogare sanzioni. Questi i principi stabiliti dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3409, depositata il 6 febbraio 2019.
Convegno
21/03/2019 ore 09:30 – 13:00
Laboratorio Aperto ex Centrale AEM – Via Buon Pastore n. 43 – Modena
In caso di acquisto di un edificio abusivo, privo del permesso di costruire e agibilità (abitabilità), l’acquirente si può rivalere sul Comune per ottenere il risarcimento danni.
Ad affermarlo è la Corte di Cassazione con la sentenza 4889/2019.
Come chiarito dai giudici, il caso più frequente è quello di immobili acquistati dopo aver genericamente verificato l’esistenza del permesso di costruire e della licenza di abitabilità ed essersi accorti, dopo un po’ di tempo dall’acquisto, di irregolarità edilizie (ordini di demolizione, sanzioni pecuniarie), per parziale o totale a abusività dell’immobile.
Altro caso frequente è quello del Comune che esiga la regolarizzazione di unità immobiliari a distanza di molti decenni dalla costruzione, che consente di sanzionare abusi di diversi decenni prima.
Con la sentenza n. 762/2019 del Tar Campania si chiarisce che ai fini delle tutela paesaggistica è indifferente se si tratta di volumi fuori terra o interrati, in entrambi i casi le opere non possono essere realizzate senza la preventiva autorizzazione.
Anche i volumi sotterranei infatti sono considerati rilevanti dal punto di vista paesaggistico e, pertanto, possono essere in contrasto con le previsioni intese ad impedire l’alterazione dello stato dei luoghi attraverso la realizzazione di nuove strutture.
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Ordinanza n. 3 del 27 febbraio 2019 del presidente Bonaccini in qualità di Commissario delegato
ORDINANZA n. 3 del 27 febbraio 2019 AGENZIA
E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (n. 38 del 14 febbraio 2019) il dlgs 12 gennaio 2019, n. 14 recante il “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155“, al fine di rafforzare il sistema di garanzie per gli acquirenti di immobili da costruire.
Il provvedimento, recante modifiche ad alcuni articoli del dlgs 122/2005, prevede maggiori garanzie in favore degli acquirenti di immobili “su carta”, ossia da costruire, in caso di fallimento dell’impresa.
La finalità dell’intervento normativo risiede nella necessità di stipulare il contratto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, in modo da garantire controlli maggiori sugli adempimenti di competenza del costruttore mediante l’obbligo:
- di stipulazione della fideiussione
- di rilascio della polizza assicurativa indennitaria (per il cui inadempimento è prevista la nullità del contratto di acquisto dell’immobile)
In tal modo l’acquirente verrà tutelato da eventuali comportamenti scorretti o dimenticanze e verranno, inoltre, agevolati i controlli notarili. Il provvedimento prevede, inoltre, la nullità del contratto nel caso in cui il costruttore non abbia ottemperato all’obbligo assicurativo.
Le nuove regole si applicheranno ai contratti relativi a immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019, data di entrata in vigore degli articoli del provvedimento (artt. 385, 386, 387 e 388) a cui fanno riferimento le modifiche introdotte.
Le novità sulla tutela degli acquirenti
Queste, in sintesi, le novità sulla tutela degli acquirenti presenti negli articoli 385, 386, 387 e 388 del dlgs 14/2019, riportate in una nota dell’Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili):
- la fideiussione a garanzia degli acconti potrà essere rilasciatasolo da banche e assicurazioni. Ai soggetti abilitati sono stati eliminati gli intermediari finanziari
- la fideiussione (bancaria o assicurativa) potrà essere escussa anche in caso di inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale; in particolare ciò si verifica se il notaio dichiari di non aver ricevuto per la data del rogito la polizza assicurativa che dovrà essere conforme al modello standard approvato con successivo e apposito decreto ministeriale
- il contratto preliminare di compravendita (o atto equipollente) avente ad oggetto un immobile da costruire dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ciò comporterà di conseguenza anche la necessità di procedere, oltre che alla consueta registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, anche alla trascrizione presso la conservatoria immobiliare
- nel contratto preliminare oltre all’indicazione degli estremi della fideiussione(obbligo già adesso previsto) dovrà essere attestata la sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito decreto ministeriale. In via transitoria nelle more dell’adozione del decreto ministeriale il contenuto della fideiussione è determinato dalle parti
- nell’atto di trasferimento della proprietà dovranno essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennalee si dovrà dare atto della sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito decreto ministeriale. In via transitoria il contenuto della polizza assicurativa è determinato dalle parti
- il mancato rilascio, allatto del trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale sarà causa di nullità del contratto di compravendita. La nullità può essere fatta però valere solo dall’acquirente (analogamente a quanto ora già previsto in caso di mancato rilascio della fideiussione)
- con decreto del Ministro della Giustizia da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro dell’Economia e Finanze sarà definito un modello standard di fideiussione
- con decreto del Ministro dello sviluppo economico da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro della Giustizia e con il Ministero dell’Economia e Finanze saranno definiti il contenuto e le caratteristiche minime della polizza assicurativa e il relativo modello standard della stessa
- le modifiche apportate si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato (nel caso di scia)successivamente alla data di entrata in vigore del dlgs (ossia dal 16 marzo 2019).
L’Agenzia delle Entrate ha risposto a due nuovi quesiti sulla detrazione fiscale per i lavori di miglioramento ed adeguamento sismico degli edifici, il sismabonus, riguardanti rispettivamente:
- la cumulabilità dell’incentivocon i contributi per la riparazione di edifici lesi da eventi sismici
- la possibilità di fruire dell’incentivo anche quando la documentazione richiesta non è inviata tempestivamente
Risposta 61/2019: sismabonus e contributi ricostruzione
L’incentivo è cumulabile con i contributi per la riparazione di edifici lesi da eventi sismici?
Con la risposta 61/2019 l’Agenzia delle Entrate risponde al quesito posto da un contribuente. Nel dettaglio, chiarisce che il finanziamento ottenuto per riparare i danni causati a un edificio dal terremoto del 2009 in Abruzzo non impedisce la fruizione del sismabonus per gli interventi successivi, in quanto finalizzati alla riduzione del rischio sismico dell’edificio stesso. Nel caso in esame, nonostante la non cumulabilità tra le nuove detrazioni previste per le misure antisismiche degli edifici, l’agevolazione non viene meno in presenza di un finanziamento ricevuto per il ripristino di immobili danneggiati dagli eventi sismici del 2016 e 2017; tanto più che il finanziamento è stato erogato negli anni 2009-2010 in relazione a lavori ormai conclusi.
Sismabonus
Il sismabonus, introdotto dal dl 63/2013, convertito nella legge 90/2013, consiste in una detrazione pari al 65% delle spese sostenute per i lavori di miglioramento ed adeguamento sismico degli edifici.
La legge di Bilancio 2017 ha prorogato tale agevolazione: è riconosciuta una detrazione fiscale Irpef o Ires per le spese di messa in sicurezza antisismica degli edifici residenziali e produttivi situati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3 effettuate fino al 31 dicembre 2021; la legge di Bilancio 2018, lo ha esteso anche alle case popolari.
Si parte dal 50% per le spese sostenute per l’adeguamento antisismico degli edifici ricadenti nelle zone 1 e 2, altissima e alta pericolosità sismica, per un soglia massima di spesa di 96.000 euro, e si può arrivare al 70% se l’intervento determina il passaggio ad una classe di rischio inferiore e all’80% se l’intervento determina il passaggio a due classi di rischio inferiori.
Percentuali più elevate si hanno per i condomìni: la detrazione può raggiungere il 75% se l’intervento determina il passaggio ad una classe di rischio inferiore e l’85% se l’intervento determina il passaggio a due classi di rischio inferiori.
Risposta 64/2019: sismabonus e asseverazione tardiva
Si può usufruire del sismabonus anche in caso di asseverazione tardiva?
Il secondo quesito riguarda, invece, la possibilità di usufruire del sismabonus anche se i lavori di demolizione e ristrutturazione dell’immobile sono stati eseguiti mediante permesso di costruire, anziché con SCIA, e senza allegare l’asseverazione prevista dalla misura agevolativa.
L’asseverazione sulla classe di rischio del fabbricato prima dell’intervento e quella ottenibile a lavori fatti sarà presentata successivamente, a detta dell’istante, sarebbe stata presentata successivamente.
Nella risposta 64/2019 le Entrate chiariscono che:
- l’agevolazione spetta per le opere di consolidamento e non per la costruzione di nuovi edifici;
- per l’accesso al beneficio, in base all’art. 3 del decreto 58/2017 si ha che:
- il progettista dell’opera deve asseverare la classe di rischio precedente l’intervento
- il progetto di riduzione del rischio sismico contenente la suddetta attestazione deve essere allegato alla segnalazione certificata di inizio attivitàda presentare allo sportello unico competente
- il direttore dei lavori e il collaudatore statico, ultimati lavori e collaudo, attestano la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista
- i suddetti documenti sono depositati presso lo sportello unico e consegnati in copia al committente, per l’ottenimento dei benefici fiscali previsti dall’art. 16, comma 1-quater, del dl 63/2013
Nel caso in esame, pertanto:
non è possibile fruire del sismabonus, in quanto non vengono allegati contestualmente al titolo autorizzativo del progetto gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico contenente la prescritta asseverazione.
Nel primo caso, quindi, il Fisco fa prevalere le finalità degli interventi effettuati; nell’altro, invece, non può prescindere dal rispetto dei requisiti dettati dalla norma.
In allegato le Risposte Agenzia delle Entrate
C’e’ un nuovo rinvio per la trasmissione all’ENEA dei dati sui lavori di ristrutturazione edilizia che comportano un risparmio energetico effettuati nel 2018 con diritto alla detrazione al 50%: dopo lo slittamento di qualche giorno stabilito a ridosso della scadenza del 19 febbraio, ora scatta una vera e propria proroga al prossimo primo aprile. Si tratta dell’adempimento necessario per applicare l’agevolazione fiscale prevista dall’articolo 16 bis del dpr 917/86.I dati da trasmettere riguardano particolari tipologie di lavori di ristrutturazione edilizia, che comportano risparmio energetico o utilizzo di fonti rinnovabili. Sono elencati anche nella Guida 2019 al Bonus Ristrutturazioni.
Se l’intervento di ristrutturazione edilizia, pur dando diritto alla detrazione, non è compreso nell’ elenco di cui alla tabella sopra riportata, non è necessario effettuare questo adempimento. E’ importante non confondere questa agevolazione con il cosiddetto Ecobonus Energia, che prevede una detrazione fiscale al 65%, e comprende diverse tipologie di lavori di riqualificazione. La dichiarazione da trasmettere entro il primo aprile riguarda invece lavori di ristrutturazione che sono terminati entro il 31 dicembre 2018.
Di norma, questa comunicazione va effettuata entro 90 giorni dalla fine dei lavori. In questo primo anno di applicazione della norma, è stata fissata invece una scadenza valida per tutti, che originariamente era il 19 febbraio (90 giorni dalla messa online del sito con la procedura per la domanda), e che ora è stata prorogata al primo aprile.
La domanda va presentata online, attraverso l’apposito sito web messo a punto dall’ENEA: per accedere alla procedura è necessario registrarsi. Sul portale è disponibili anche una Guida. Attenzione: c’è anche un servizio di consulenza per il cittadino, che consente in determinati orari di inviare quesiti. Il lunedì dalle 12.00 alle 15.50 e il mercoledì dalle 10.30 alle 14.00, sul portale ENEA alla sezione Contatti compare il link in verde “INVIA un QUESITO” attraverso il quale è possibile contattare i consulenti.
ISTITUTO ISTRUZIONE SECONDARIA SUPERIORE “G.B. CERLETTI”
MINISTERO DELL’INTERNO – DIPARTIMENTO VIGILI DEL FUOCO, DEL SOCCORSO PUBBLICO E DELLA DIFESA CIVILE
Sul portale sisma2016.gov.it è stata pubblicata l’Ordinanza n. 72 del 30 gennaio 2019, che approva il Protocollo di intesa fra il Commissario straordinario del Governo, la Guardia di Finanza e il Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco per l’effettuazione dei controlli a campione sulle perizie giurate relative alle schede AeDES per il biennio 2019-2020.
L’articolo 2 dell’Ordinanza stabilisce che “presso ciascun Ufficio speciale per la ricostruzione si procederà, ove non effettuato precedentemente ai sensi dell’ordinanza 34 del 11 luglio 2017, al sorteggio di un primo quantitativo, pari al 10%, delle schede AeDES già presentate relativamente agli immobili danneggiati in conseguenza degli eventi sismici, su cui eseguire i controlli, nel rispetto delle percentuali di riparto stabilite nel Protocollo di intesa”.
Successivi sorteggi saranno eseguiti a distanza di sessanta giorni, in relazione alle ulteriori schede AeDES nel frattempo compilate e pervenute, fino al raggiungimento del quantitativo del 10% del numero totale delle schede AeDES predisposte presso ciascuna delle Regioni interessate.
I sorteggi saranno effettuati mediante procedura informatica basata sulla generazione di una lista di numeri casuali della lunghezza pari alla approssimazione per intero superiore del 10% delle schede oggetto di sorteggio ordinate per ordine di arrivo, in modo da assicurare una selezione casuale delle situazioni da sottoporre a controllo. I verbali dei sorteggi saranno trasmessi alla struttura commissariale e pubblicati sul sito istituzionale di ciascun Ufficio speciale per la ricostruzione e del Commissario straordinario.
In considerazione del numero massimo dei controlli comunque eseguibili stabilito nel Protocollo di intesa, gli Uffici speciali per la ricostruzione effettueranno una selezione tra gli edifici sorteggiati, assegnando priorità ai casi in cui dopo la predisposizione delle schede AeDES sia stata depositata presso l’Ufficio speciale una domanda di contributo con allegato progetto di ricostruzione o ripristino con miglioramento sismico, e in ogni caso escludendo dai controlli gli edifici che sulla base della documentazione prodotta risultino completamente distrutti ovvero abbiano riportato danni riconducibili all’esito B delle schede AeDES. Gli Uffici speciali riferiranno tempestivamente al Commissario straordinario sugli esiti della selezione, al fine di assicurare il rispetto dell’uniformità dei criteri selettivi e della parità di trattamento nelle diverse Regioni interessate”.
L’ordinanza – IN ALLEGATO – entra in vigore dal giorno successivo alla sua pubblicazione sul sito istituzionale (www.sisma2016.gov.it) del Commissario Straordinario del Governo ai fini della ricostruzione nei territori dei Comuni delle Regioni di Abruzzo, Lazio, Marche ed Umbria interessati dall’evento sismico del 24 agosto 2016.
Ordinanza-72-del-30-01-2019_signed
