marzo 2019

CNGeGL

2779 – Nuove norme anticendio per edifici di civile abitazione

CASSAZIONE

Con la Sentenza  (Civ. Ord. Sez. 6, n. 3674,), la Corte di Cassazione ha ulteriormente definito la tematica relativa ai “gravi difetti dell’opera”, con cui – ai sensi dell’art. 1669 del Codice Civile – si indicano le alterazioni che, anche se riguardano soltanto una parte della costruzione, incidono sulla sua funzionalità globale.

La Cassazione ha ribadito che i gravi difetti consistono “in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura”. Sono rilevanti sotto questo profilo anche vizi non “totalmente impeditivi dell’uso dell’immobile” – come quelli relativi all’efficienza dell’impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità – o incidenti soltanto su parti comuni dell’edificio. La Corte ha specificato inoltre che il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti “decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale”.

sentenza-3674

CASSAZIONE

La Corte di cassazione con l’ordinanza 6500 del 6/3/2019 ha accolto il ricorso presentato dagli eredi di un contribuente contro la sentenza con cui la Commissione tributaria regionale si era pronunciata relativamente a due avvisi di accertamento ICI (ora IMU) originariamente notificati al loro de cuius,  proprietario di un terreno edificabile che aveva pagato l’imposta come se l’appezzamento fosse agricolo.

Quest’ultimo aveva impugnato i detti avvisi davanti alle Commissioni tributarie ma non aveva ottenuto ragione in nessuno dei due gradi del giudizio. Nelle more della fase di appello, inoltre, il contribuente era deceduto.

Successivamente, i suoi eredi avevano adito la Corte di legittimità, avanzando, tra gli altri motivi, una censura riferita alle sanzioni applicate, dagli stessi ritenute non dovute.

La sezione tributaria della Cassazione  ha spiegato che le sanzioni pecuniarie amministrative previste per la violazione delle norme tributarie hanno carattere afflittivo, onde devono inquadrarsi nella categoria dell’illecito amministrativo di natura punitiva, disciplinato dalla legge 689/81, essendo commisurate alla gravità della violazione ed alla personalità del trasgressore, con la conseguenza che ad esse si applica il principio generale sancito dall’art. 7 della legge n. 689, secondo cui l’obbligazione di pagare la somma dovuta per la violazione non si trasmette agli eredi.

Nel merito, invece, i giudici hanno dato ragione alle Entrate ricordando che ai fini Ici-Imu un’area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo; ciò determina quella che può considerarsi una vera e propria «impennata» di valore rilevante ai fini fiscali. Ora la Corte ha chiuso la controversia sulla vicenda decidendo nel merito il ricorso. I tre figli del contribuente dovranno dunque pagare l’imposta chiesta dal comune di Roma ma non le sanzioni.

CORTE DI CASSAZIONE – ORDINANZA N. 6500 DEL 6 MARZO 2019

Cassazione

Se l’acquirente di un immobile, sfornito di rendita catastale definitiva e per il quale viene indicata la sola rendita proposta, richiede la determinazione dell’imposta di registro in base al prezzo-valore, non è necessaria la formale istanza di valutazione automatica, in quanto è già implicita nella domanda di applicazione della disciplina del prezzo-valore. Se, a seguito di verifica, risulta una rendita effettiva maggiore rispetto a quella proposta, l’ufficio potrà recuperare la maggiore imposta dovuta con gli interessi, senza irrogare sanzioni. Questi i principi stabiliti dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3409, depositata il 6 febbraio 2019.

3409

In caso di acquisto di un edificio abusivo, privo del permesso di costruire e agibilità (abitabilità), l’acquirente si può rivalere sul Comune per ottenere il risarcimento danni.

Ad affermarlo è la Corte di Cassazione con la sentenza 4889/2019.

Come chiarito dai giudici, il caso più frequente è quello di immobili acquistati dopo aver genericamente verificato l’esistenza del permesso di costruire e della licenza di abitabilità ed essersi accorti, dopo un po’ di tempo dall’acquisto, di irregolarità edilizie (ordini di demolizione, sanzioni pecuniarie), per parziale o totale a abusività dell’immobile.

Altro caso frequente è quello del Comune che esiga la regolarizzazione di unità immobiliari a distanza di molti decenni dalla costruzione, che consente di sanzionare abusi di diversi decenni prima.

SentenzaCassazione-4889-2019

Con la sentenza n. 762/2019 del Tar Campania si chiarisce che ai fini delle tutela paesaggistica è indifferente se si tratta di volumi fuori terra o interrati, in entrambi i casi le opere non possono essere realizzate senza la preventiva autorizzazione.

Anche i volumi sotterranei infatti sono considerati rilevanti dal punto di vista paesaggistico e, pertanto, possono essere in contrasto con le previsioni intese ad impedire l’alterazione  dello stato dei luoghi attraverso la realizzazione di nuove strutture.

tar-campania-napoli-762-paesaggistica-volumi-interrati

Ordinanza n. 3 del 27 febbraio 2019 del presidente Bonaccini in qualità di Commissario delegato

ORDINANZA n. 3 del 27 febbraio 2019 AGENZIA

E’ stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (n. 38 del 14 febbraio 2019) il dlgs 12 gennaio 2019, n. 14 recante il “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155“, al fine di rafforzare il sistema di garanzie per gli acquirenti di immobili da costruire.

Il provvedimento, recante modifiche ad alcuni articoli del dlgs 122/2005, prevede maggiori garanzie in favore degli acquirenti di immobili “su carta”, ossia da costruire, in caso di fallimento dell’impresa.

La finalità dell’intervento normativo risiede nella necessità di stipulare il contratto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, in modo da garantire controlli maggiori sugli adempimenti di competenza del costruttore mediante l’obbligo:

• di stipulazione della fideiussione
• di rilascio della polizza assicurativa indennitaria (per il cui inadempimento è prevista la nullità del contratto di acquisto dell’immobile)

In tal modo l’acquirente verrà tutelato da eventuali comportamenti scorretti o dimenticanze e verranno, inoltre, agevolati i controlli notarili. Il provvedimento prevede, inoltre, la nullità del contratto nel caso in cui il costruttore non abbia ottemperato all’obbligo assicurativo.

Le nuove regole si applicheranno ai contratti relativi a immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019, data di entrata in vigore degli articoli del provvedimento (artt. 385, 386, 387 e 388) a cui fanno riferimento le modifiche introdotte.

Le novità sulla tutela degli acquirenti

Queste, in sintesi, le novità sulla tutela degli acquirenti presenti negli  articoli 385, 386, 387 e 388 del dlgs 14/2019, riportate in una nota dell’Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili):

• la fideiussione a garanzia degli acconti potrà essere rilasciatasolo da banche e assicurazioni. Ai soggetti abilitati sono stati eliminati gli intermediari finanziari
• la fideiussione (bancaria o assicurativa) potrà essere escussa anche in caso di inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale; in particolare ciò si verifica se il notaio dichiari di non aver ricevuto per la data del rogito la polizza assicurativa che dovrà essere conforme al modello standard approvato con successivo e apposito decreto ministeriale
• il contratto preliminare di compravendita (o atto equipollente) avente ad oggetto un immobile da costruire dovrà essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Ciò comporterà di conseguenza anche la necessità di procedere, oltre che alla consueta registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, anche alla trascrizione presso la conservatoria immobiliare
• nel contratto preliminare oltre all’indicazione degli estremi della fideiussione(obbligo già adesso previsto) dovrà essere attestata la sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito decreto ministeriale. In via transitoria nelle more dell’adozione del decreto ministeriale il contenuto della fideiussione è determinato dalle parti
• nell’atto di trasferimento della proprietà dovranno essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennalee si dovrà dare atto della sua conformità al modello standard che sarà definito con successivo e apposito decreto ministeriale. In via transitoria il contenuto della polizza assicurativa è determinato dalle parti
• il mancato rilascio, allatto del trasferimento della proprietà, della polizza postuma decennale sarà causa di nullità del contratto di compravendita. La nullità può essere fatta però valere solo dall’acquirente (analogamente a quanto ora già previsto in caso di mancato rilascio della fideiussione)
• con decreto del Ministro della Giustizia da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro dell’Economia e Finanze sarà definito un modello standard di fideiussione
• con decreto del Ministro dello sviluppo economico da adottarsi entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto, di concerto con il ministro della Giustizia e con il Ministero dell’Economia e Finanze saranno definiti il contenuto e le caratteristiche minime della polizza assicurativa e il relativo modello standard della stessa
• le modifiche apportate si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato (nel caso di scia)successivamente alla data di entrata in vigore del dlgs (ossia dal 16 marzo 2019).

Dlgs12gennaio2019-14